'한권으로 끝내는 실전경매'를 읽고

한권으로 끝내는 실전경매 (부동삶, 이레미디어 출판), Auction practice book

 

안녕하세요 :)

 

 

해당 서적 저자이신 부동삶님은 강남흙수저, 자수성부님과 함께 '강.부.자 부동산 스터디'를 운영하고 계십니다

 

https://cafe.naver.com/gbjhappy

★ 강.부.자. 부동산 스터디★ : 네이버 카페

 

 

 

에필로그 > pp.358-359.

병상에 누워 있으니 예전에 힘들었던 기억들이 많이 생각났다. 어린시절 환경미화원이었던 아버지의 리어카를 밀며 창피해했던 기억, 어머니를 도와 비린내나는 생멸치를 배달했던 기억, 학원 창고에서 숙식하며 아르바이트를 했던 기억, 아버지를 하늘로 보내고 괴로워했던 기억, 고시에 떨어지고 서글피 울었던 날들 등등 모두 지우고 싶은 기억이지만 건강을 잃을뻔한 경험을 하다보니 오히려 현재에 대한 감사가 커졌다. 어려운 시간을 버텨오면서 생긴 나만의 경험과 에너지가 현재의 나를 만들었고, 미래에 대한 희망으로 바뀌며 더욱 현재에 감사하게 되었다. 다행히도 회복은 빨랐고, 얼마 지나지 않아 퇴원할 수 있었다. 병원 문을 나서는 내 손에는 감사의 글귀로 채워진 300매 분량의 원고지가 있었따.

일상으로 돌아온 뒤, 내가 받은 것을 돌려줄 방법이 무엇인지 고민하게 되었다. 누가 시키지도 않은 일이었지만, 이런 생각이 운명처럼 뇌리를 스쳤다. 무엇에 홀린 듯 책상에 앉았고, 내가 잘 할 수 있는 경매에 대해 글을 쓰기 시작했다. 남들에게 보여주기에 초라하고 부족한 글이지만 용기를 가지고 담아내기로 했다.

 

목차

이기는 경매전략 어떻게 세울까? / 개념을 알아야 분석도 할 수 있다 / 확인할 수 있는 권리부터 확인할 수 없는 권리까지 /

부동산 경매의 존재이유, 배당 / 맘고생 없는 명도를 위한 전략 / 철저한 전략에 따른 수익분석기준 마련하기! /

실제 현장에서 활용할 수 있는 입찰 노하우 / 실전 경매 투자자의 경매 준비

 

part1. 이기는 경매전략 어떻게 세울까? >

보통  사람들이 근로소득으로 벌 수 있는 인생의 매출은 15억 원 수준이다. 안타깝게도 서울 강북의 30평대 아파트 가격이다. (p.13.) 

나는 학창시절에 '우등생'이라는 말을 들어본 적이 없다. ... 내 인생을 바꾼 것은 바로 '부동산 경매 공부'다. 명품을 백화점이 아닌 공장에서 구매한다면, 저렴한 가격으로 제품을 얻을 수 있따. 제품을 거래하는 장소와 가격에 차이가 있을 뿐 품질은 같다. (p.14.)

경매의 시작과 끝 - 대출신청, 대출승인, 근저당권 설정, 이자 미납, 대출 연체, 경매 신청, 낙찰, 낙찰자 대금 납부, 배당, 점유자 명도, 인테리어, 수익실현 (p.19.)

 

part3. 확인할 수 있는 권리부터 확인할 수 없는 권리까지 >

분묘기지권: 타인의 토지 위에; 있는 분묘의 기지에 대하여 관습법상 인정되는 지상권에 유사한 일종의 물권. ...

특히 임야나 토지를 건축이나 개발 목적으로 낙찰을 받았는데 분묘가 설치되어 있어 투자 목적을 달성하지 못하는 경우가 자주 발생한다. 이런 위험을 피하기 위해서 입찰 전 임장을 통해 분묘의 현황과 함께 분묘기지권의 개념을 알고 있어야 한다(대법원 2016 다 231358 판결, 손해배상). (p.86.)

가장임차인은 권리가 없음에도 부증금만큼 입찰가를 줄이는 부작용을 일으킨다. 낙찰자에게 부당한 채권을 주장함으로써 공정한 경매를 방해하는 위법행위를 하는 것이다(부천지원 2002 고단23 판결, 경매방해). 형법 제315조의 위계에 의한 경매방해죄를 범하는 것이다. 진성 임차인이 그 집에 거주하는지 합리적 의심이 필요한 이유다.

 

part4. 부동산 경매의 존재이유, 배당 >

배당을 소위 '빚잔치'라고 한다. 금전을 빌려준 사람들이 경매를 통해서 돈을 받아가는 절차이기 때문이다. 사실 부동산 경매의 존재이유는 채권자의 금전 회수다. ... 그래서 본인이 입찰한 금ㄷ액 외에 추가로 비용이 발생하는 것을 경계해야 한다. 대항력 있는 임차인이 배당을 받지 못하는 경우, 투자자는 추가비용이 발생하여 손실을 입을 수도 있다. 배당은 채권자만의 문제가 아니다. 오히려 투자자가 반드시 알아야 할 영역이다. (p.147.)

배당 대상이 되는 채권자들은 어떤 순서로 돈을 받아 갈까? ... 첫째, 해당세(*3)는 부동산 자체에서 발생한 세금을 말한다. ... 둘째, 물권우선주의눈 물권의 배타성이 채권의 상대성보다 앞서는 것을 말한다. ... 마지막으로 특별법 우선원칙이다. (pp.154-155.)

배당상황별 명도난이도:

1. 대항력을 갖춘 임차인의 명도: 임차인의 수령금액이 얼마나 되는지 파악(배당표 작성) 

2. 대항력이 없는 임차인의 명도: 사례1과 마찬가지로 임차인의 수령금액이 얼마나 되는지 파악(배당표 작성)

3. 전 소유주가 직접 거주하며, 과다한 이사 비용 요구: 인근 월세 수준의 손해 발생을 언급, 강제집행 준비 

... 배당표와 명도의 관계: 빠른 명도를 원한다면, 법률적 관계로 접근하면 안된다! 사실적 관계에 집중해야 한다! -> 명도 대상이 얼마나 회수해 가는가? 정확한 배당표 작성을 통해 명도 난이도를 파악하자! (pp.178-179.)

 

part5. 맘고생 없는 명도를 위한 전략

성공적인 명도를 위한 10가지 원칙!

1. 말 한마디에 천냥빚을 갚는다

2. 최고의 이익은 최소의 비용에서 비롯된다

3. 강제집행의 시나리오를 주지시켜라

4. 필살기는 아껴두고 밀당하자

5. 매와 점유자는 빨리 맞고 빨리 만나는 게 좋다

6. 대금납부, 인도명령신청, 점유이전금지 가처분은 껌딱지다

7. 점유자 모임이 있다면 이중 첩자를 키워라

8. 점유자 미상은 경계1호

9. 선 점유 이전, 후 명도확인서 및 이사비용 지급

-> 낙찰자들이 실수하는 부분이 상대방의 말만 듣고 행동을 취하는 것이다. 말은 행동보다 못하고 행동은 문서보다 못하다는 것이 경매 현장에서 통용되는 보편적 논리이다. 가장 안타까운 상황이 명도확인서 및 이사비용을 먼저 지급한 뒤 나가지 않는 점유자 때문에 힘든 상황에 놓이는 것이다. 금전과 감정, 시간까지 낭비되는 고통을 겪게 된다. 이런 고난을 피하기 위해서는 위의 원칙을 잊지 말아야 한다.

10. 부동산을 법ㅇ둰에서 적법하게 매입해서 채권자의 고통을 헤아리는 것

-> 간혹 명도를 진행하는 것에 대해 비판이나 지탄을 하는 이가 있다. 채권자는 금전 대여 후 채권을 충족하지 못해 말 못 할 고통을 겪었고 그것을 낙찰가의 매각대금을 통해서 해결했다. 낙찰자는 정당한 금액을 주고 법원에서 부동산을 매입한 것이다. 이런 낙찰자가 자신의 권리를 회복하기 위해 행하는 명도는 사회적으로 비판 받을 일이 전혀 아니다. 본인 스스로도 당당해야 한다. 소유권이란 사용, 수익, 처분할 수 있는 세 가지의 권능으로 이루어져 있다. 사용, 수익의 침해를 받는 낙찰자는 명도를 통해 권리를 제자리로 돌려놓는 정당한 일을 하고 있는 것이다. (pp.206-209.)

 

part6. 철저한 전략에 따른 수익 분석 기준 마련하기 >

경매에서 수익을 보는 것은 운이 아니다. 철저한 준비에서 비롯된 결과물이다. (p.211.)

이기는 경매를 위한 입찰지 선정 방법: 

step1. 자신이 잘 아는 지역을 중심으로 분석하고 싶은 도시, 구, 동을 선정한다.

step2. 해당 동네를 대표하는 대장 아파트를 3~5개씩 선정한다(현 평단가 기준 내림차순).

step3. 가장 평단가가 높은 아파트부터 가격 추이를 비교한다.

step4. 가장 평단가가 높은 아파트의 교통, 교육, 일자리, 인프라, 자연환경을 분석한다(5개 항목).

step5. 해당 동네의 아파트를 전부 조사해서 각각의 시세 차이를 비교한다.

step6. 해당 동네의 아파트가 step4에서 5개 항목 중 1~2개 항목이 보완 및 악화되는지 보며 미래를 예측한다.

step7. 최종 후보지에 오른 단지를 중심으로 인근에 있는 토지, 상가, 단독주택, 집합건물 등을 찾아 입찰을 준비한다.

 

부록 중 인테리어 >

보통의 투자자들은 경매와 인테리어를 분리하여 생각한다. 단순한 권리분석에만 집중하는 사람이 있다. 저자가 경험하기에 이런 사람들은 공부만 하는 경우가 많았다. 좋은 물건을 싸게 매입해서 좋은 가격에 파는 것이 경매 투자를 하는 이유다. 부동산의 가치를 높이고 싶다면 사람의 눈을 현혹시켜야 한다. 부동산을 매입하려는 사람이 매력을 느낄 수 있도록 가꾸어야 한다. 이왕이면 가성비가 높은 투자를 해야 한다. 현장의 고수들은 인테리어 견적서를 이용하여 남들이 생각하지 못하는 것을 해낸다는 것을 알아야 한다. (p.354.)

 

 

 

경매를 대하는 기본 마음가짐과 더불어 기초적인 내용에 대해 

꼭 짚고 넘어가야 하는 부분을 제시하시고 차분히 설명해 주셔서

쏙쏙 이해 잘 가구 와닿았습니다

 

사례와 분석으로 많은 페이지를 할애하고 있진 않아서 예시가 필요하신 분들보다

부동산경매에 관해 궁금하신 분, 기본개념 재정비 필요하신 분

쪽으로 추천도서일것 같은 생각도 들어요

 

전체적으로 분위기가 산뜻하고 좋아서 대화하고 난 느낌이네요...

이것저것 챙겨주고 다독임 받는듯한 실감이에요 책 읽고 이런 생각 흔치 않은데

 

아무쪼록 우리 모두 성투합시당.. (홧팅)