'특수경매야 놀자'를 읽고

특수경매야 놀자, 부동산 경매 콘서트, 강은현, 서원북스 출판, A real estate auction book

 

안녕하세요 :)

 

 

(미소)

 

부동산학 박사이신 강은현 작가님은 04년부터 경매에 관한 책을 8권 가량 꾸준히 내 오셨고

 

커뮤니티 '다음'에서 "부동산 경매콘서트" 까페를 운영하고 계십니다

 

http://cafe.daum.net/rauctionconcert 

부동산 경매 콘서트

 

 

 

 

 

해당 서적은 17년도에 출판되어서 4년간의 시간이 좀 있지만, 경매에 관한 기본 툴은 변함이 없을것입니다

 

 

머리말

p.5.

책에 실린 스토리는 실제 사건이다. <특수경매야 놀자>는 사실에 바탕을 두고 기술하였으며 사견은 가능한 배제하였다. 

 

PART 1. 선순위(가장) 임차인 : 대항력, 대항력에서 주의할 점, 가장 임차인, 진성 임차인

PART 2. 유치권 : 유치권이란, 유치권이 무서운 이유, 유치권 성립요건, 누가 유치권을 주장하는가?, 유치권의 유형, 유치권과 인도, 유치권이 성립하지 않는 경우(유치권 깨트리기), 유치권과 대항력(유치권은 겅립하나 미수인에게 대항할 수 없는 경우), 권리분석시 유의사항, 유치권 깨트리기2(가장 또는 허위 유치권 대응 요령), 유치권자의 점유와 부당이득, 상사유치권, 유치권 사례분석

PART 3. 법정지상권 : 지상권, 관습상 법정지상권, 유형/ 성립요건/ 내용/ 소멸/ 배당/ 핵심체크/ 사례, 재산권 행사 절차, 유치권과 법적지상권은 누가 더 무서운가?, 구분지상권, 담보지상권, 수목, 분묘기지권

PART 4. 선순위 전세권 : 전세권, 권리분석, 유형별/ 사례 분석

PART 5. 선순위 가등기 : 순위보전을 위한 가등기, 담보가등기, 권리분석, 참여해도 되는 선순위 가등기, 담보가등기인지 여부 식별, 소유권이전 청구권 가등기의 시효소멸, 가등기에 기한 본등기시 중간등기 말소 범위, 가등기 QnA, 선순위 가등기권자가 본등기를 해 매수인 소유권 상실

 

PART 6. 선순위 가처분 : 가처분 종류, 선/후 순위 가처분, 선순위 가처분 사례분석, 가등기와 가처분 차이점

PART 7. 대지권미등기 : 대지사용권, 대지권, 구분소유권, 대지사용권 유형, 토지별도등기, 사례분석

PART 8. 농지 : 농지, 농지 취득자격 증명

PART 9. 관리비 : 매수인은 공용부분 부담, 공과금, 관리사무소에서 입주를 방해하는 경우, 관리비 대납시 돌려받는 방법

PART 10. 지분 : 지분물건을 꺼리는 이유, 공유지분 키워드, 공유지분 유형 및 처분방법, 지분 소송방법, 지분물건의 인도, 배당, 분석

 

PART 11. 도로 : 도로 구분, 활용방안, 부당이득 반환청구, 분양자격 요건, 투지시 주의점, 사례 분석 

PART 12. 특수법인 : 기본재산(사회복지법인, 학교법인, 의료법인), 전통 사찰, 처분제한

PART 13. 영업(허가)권: 공중위생업, 온천, 건축물

PART 14. 회원권 : 콘도, 스포츠센터, 골프장 및 회원권

PART 15. 위법건축물 : 경미한 경우, 중한 경우

 

PART 16. 환매: 권리분석, 기간, 선순위

PART 17. 부당이득 : 사례분석, 손해배상

 

대항력 > p.32.

즉 "집주인이 바뀌거나 살던 집이 경매를 당한 경우 임대차 기간 동안 새로운 소유자의 간섭 없이 거주할 수 있고, 그 임대차 기간이 종료되면 임대차보증금을 돌려 받을 있는 권리"다. ... 주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)를 모두 마친 다음날 0시부터 대항력이 발생한다.

대항력에서 주의할점 > p. 33.

즉 일반임대차에서는 '대항력 요건 = 대항력', 대항력 오건 자체가 대항력이라는 등식이 성립한다. ... 그러나 대항력 요건을 갖췄다고 임차인의 보증금이 보호되는 것은 아니다. 임차인이 대항력 요건을 갖추고 있더라도 매수인에게 대항력을 행사하려면 대항력 기산일이 말소기준등기보다 빨라야 한다.

가장임차인 > p.36.

외견상 대항력 있는 임차인처럼 보이나 실제는 대항력 요건의 결여로 대항력이 없는 임차인을 말한다.

 

유치권 > p.210.

유치권이란 타인의 부동산을 점유하는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 채권의 변제를 받을 때까지 그 부동산을 유치할 수 있는 권리를 말한다(민법 제320조). 유치권은 법정담보물권으로 당사자 사이의 계약에 의하여 성립하는 것이 아니라 일정한 요건을 구비하면 법률의 규정에 의해 당연히 성립한다.

성립요건 > p.217.

첫재, 유치권자가 목적물 점유

둘째, 채권이 유치권 목적물에 관하여 생길 것

셋째, 채권의 변제기 도래

넷째, 유치권 발생 배제 특약 없을 것

 

지상권 > p.411.

지상권이란 건물이나 수목 등을 소유하기 위해 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리를 말하며 1필지 이루에도 설정이 가능하다(민법 제279조). ... 지상권은 순수한 용익물권이어서 경매청구권이나 우선변제권은 없다.

 

전세권 > p.606.

선순위 전세권자가 못 받는 전세금은?

선순위 전세권자의 전세보증금이 2억 8,000만원인데 매각대금은 2억 3,000만원이다. 그래도 선순위 전세권은 매각으로 소멸된다. 변제받지 못한 전세보증금은 무담보 채권으로 전세권자는 전세권설정자의 다른 재산에 대해 가압류를 한 후 강제경매를 통해 채권을 회수해야 한다. 그러나 전세권설정자의 다른 재산이 남아있는 경우가 드물어 사실상 회수 불능이라고 봐야 한다. 이점이 대항력 있는 임차권과 선순위 전세권의 가장 큰 차이다.

 

선순위 가등기 > p.645.

선순위 가등기가 있는 물건을 매각시 추후 가등기권자가 본등기를 하면 매수인은 소유권을 잃을 수 있다. 이 때 매수인은 이행불능을 이유로 매매계약을 해제하고 채무자를 상대로 매각대금의 반환을 청구할 수 있다. 만약 채무자가 무자력자여서 채무자로부터 반환받기가 어렵다면, 배당절차에서 배당받은 채권자를 상대로 부당이득 반환 청구소송을 해야 한다. 배당받은 채권자가 금융기관 등 공신력 있는 법인이거나 한 둘이면 다행이나 십 수명의 가압류 채권자라면 상황이 달라진다. 실제 선순위 가등기(가처분) 등이 있는 물건은 실체법상 사유로 조심해야 하지만 더 근본적인 이유는 절차법상 번잡스러운 이유로 참여를 꺼린다.

 

가처분 > p.705.

가처분이란 금전채권 이외의 권리 또는 법률관계에 관한 보전처분으로 어떤 권리관계에서 임시로 그 지위를 정해 놓고 장래에 확정판결을 받아 집행하기 위한 처분을 말한다.

인수 > p.707.

선순위 가처분은 매각으로 소멸되지 않는다. 매각 후 가처분권자가 본안 소송에서 승소하면 매수인은 소유권을 잃을 수 있다. 이 경우 매수인은 매각 대금을 배당받은 채권자를 상대로 부당이득 반환 청구소송을 통해 받아야 한다.

예외 : 소멸 > pp. 710-712.

1) 제소기간 도과 ...

2) 사정변경에 따른 취소 ...

3) 특별사정에 의한 취소

 

대지권과 대지권등기 > p.763.

대지권이란 대지사용권 중 규약이나 공정증서로써 특별히 분리 처분할 수 있음을 정하지 아니하여 일체 불가분성이 있는 것을 말한다(부동산등기법 제40조 제3항). 등기는 대지권의 성립요건이 아니다. ...

대지권등기는 일체로써 처분되어야 할 전유부분과 대지사용권에 관한 권리관계를 건물등기사항 증명서와 토지등기사항 증명서에 공시하는 등기를 말한다. 대지권등기를 하면 토지등기사항 증명서는 더 이상 사용하지 않고 건물등기사항 증명서에만 권리관계를 등기한다. 대지권등기를 한 이후에는 건물이나 토지 어느 일방만에 대한 등기신청은 허용되지 않는다.

 

농지취득 > p.865.

경매로 농지를 취득하는 경우 토지거래 허가구역일지라도 따로 토지거래 허가를 받지 않아도 된다(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제 121조 제2항 2조).대신 농지취득 자격증명을 제출해야 한다. 

 

관리비 > p.915.

김은순의 점포 취득으로 전 소유자가 점포에 대한 구분소유권을 상실했는데도 김씨가 소유권 이전등기를 마칠 때까지 전 소유자가 계속 관리비를 내야 한다고 해석하는 것은 부당하다(대법원 2015.7.11. 선고2015다10097 판결).

공과금 > p.917.

전기와 수도요금, 도시가스는 매수인이 매각대금을 완납한 시점부터 부담한다.

관리비 대납시 돌려받는 방법 > p.923.

조기입주를 위해 울며 겨자 먹기로 관리사무소의 요구대로 밀린 관리비를 매수인이 납부하였다. 그런데 아무리 생각해도 너무 억울해서 전유부분과 연체료를 돌려받고 싶다. 가능한가? ... 어쩔 수 없이 밀린 관리비를 납부했다면 관리사무소의 압박으로 납부했다는 증거를 남겨야 한다. ... 내용증명에 관리사무소의 강박에 의해 어쩔 수 없이 관리비를 납부하나 추후 소를 제기하겠다는 점을 명시하면 유용하다.

 

공유와 지분 > p.927.

물건이 지분에 의하여 수인의소유로 된 것을 공유라고 한다(민법 제262조). 지분은 각 공유자가 공유물에 대해 가지는 권리를 말하며, 공유자 상호간의 권리의 비율을 말하기도 한다.

 

도로, 사도, 사실상의 사도 > pp.978-979.

사도란 공로에 연결시켜 일반 교통에 제공된 사설도로를 말하는 것으로써 고속도로, 일반국도, 특별시도, 지방도, 시도, 군도 등 도로법상의도로나 도로버블 준용하는 도로가 아닌 도로로 사도법이 적용된다. ... '사실상의 사도'라 함은 사도법에 의한 사도 외의 도로를 말한다.

 

특수법인 

학교법인이 수익용 기본재산을 매도, 증여, 교환 또는 용도변경 하거나 담보에 제공하고자 할 때 또는 의무의 부담 또는 권리를 포기하고자 할 때에는 관할청의 허가를 받아야 한다(사립학교법 제28조 제1항). (p.1025) ...

사찰임에도 경매절차가 정상적으로 이루어졌다. 문화체육관광부 장관의 허가를 받지 않아도 되는 사찰이기 때문이다. ... 개인이 소유하거나 전통사찰로 등록되지 않은 사찰은 담보권 설정이나 처분이 자유롭다. (p.1027) ...

즉 의료법인의 기본재산은 다른 법인의 재산과 달리 담보제공시 주무관청의 허가를 받았다면 경매절차가 유효하여 소유권 취득이 가능하다. (p.1040

 

위법건축물 > pp.1069-1070.

매수인은 입찰 전 관할 자치단체를 방문해 위법건축물에 대한 시정명령 및 이행강제금 부과 내용을 알고 입찰에 참여한다. 그런데 위반의 정도가 중해 원상회복이 건물철거를 해야만 가능하다면 상황이 달라진다. ... 문제는 여느 위법건축물과 달리 위법의 정도가 중해 철거를 해야 하자가 치유된다.

단독주택 참여시 입찰 전 건축물대장을 열람을 해야 하는 이유가 여기에 있다. 건축물대장에 '위법건축물'이라는 내용이 표기되어 있다면 담당 공무원(주택과장)을 만나 위법 내용을 확인 후 입찰에 참여해야 낭패를 보지 않는다.

 

 

움..

요 책 엄청 두껍긴 한데(무려 1106 페이지)

실제 사례를 예로 들어 상황을 분석하고 문제점을 파악하고 해결책을 제시하는 전문이 다 실려 있어

현재 특수물건을 경매중인 분이라면 큰 도움 받으실 수 있을 거라 배견됩니당