'이것이 진짜 맹지에 건축법상 도로 만들기다'를 읽고

이것이 진짜 맹지에 건축법상 도로 만들기다 (이종실, 한국경제신문 출판), Building road book

 

안녕하세요 :)

 

 

올해 4월 출간된 따끈한 신작

특수 경매 중 토지에 관련한 부분 그 중에서도 '도로'에 대해 심도있게 공부할 수 있는 책입니다

 

쉽게 헷갈리고 낭패볼 수 있는 케이스들을 모아 핵심적으로 제시해줍니다

전체적으로 되게 깔끔해요 (미소)

 

 

https://www.youtube.com/channel/UCG7snLZ3Ad7Ls4kUtADdVSQ

이종실

 

 

 

 

 

서문 > p.7.

땅에 조금이라도 관심을 가ㅣ져본 사람이라면 도로가 얼마나 중요한지 알고 있다. "남 따라 땅 샀다가 나중에 알고 보니 맹지더라", "버젓이 도로가 있는데 집을 못 짓는다더라" 등 필자 주변에서도 뒤늦은 탄식을 하는 사람들의 이야기를 생각보다 많이 듣는다. ... 도로에 대한 법리적인 정의를 파악하고, 다양한 실전 사례를 통해 도로의 쓰임새와 활용을 체득하고 나면, 토지를 보는 눈이 180도 달라지리라 믿는다.

 

목차

도로의 종류, 건축법에 의한 도로 만들기, 건축법에 의해 고시된 도로, 지적도상 도로 없이 건축허가 받기, 담당자의 주관적인 판단 사례

 

사도 > pp.33-34.

세 번째 사도법에 의해 사도로 만들어진 경우에도 사도대장의 기록이 없는 경우 사도법 적용을 꺼리는 것이 대부분이다. 이유는 사도대장에 의한 사도라도 토지주의 변경 시 권리변경, 의무 승계에 관한 법규가 없다. 따라서 예전 토지주에 의해 사도로 만들어졌어도 현재 토지주의 사용승낙을 요구하는 담당자도 있을 수 있다. ... 건축하기 위한 도로의 법규의 적용 범위가 도로법, 사도법, 건축법, 지적법, 민법, 개발행위 등이 얽혀 적용되기에 일선 공무원 담당자들이 어느 법을 중점적으로 적용하느냐에 따른 견해는 담당자의 주관에 의해 각자 다르다.

 

실전사례 > p.73.

이 사람이 한 실수는 흔히 저지르는 실수 중 하나다. 30년 전에 지어진 건축물은 당시의 건축법 규정으로는 가능했겠지만, 지금의 건축법으로 안 되는 경우가 허다하다. ... 이번 사례를 통해 강조하고 싶은 점은 이럴 때 집을 허물면 절대 안 된다는 것이다. 헌 집이라고 허물고 나서 멸실 신고를 하는 순간, 강화된 현재의 건축법을 적용받는다는 사실을 유념해야 한다. 현황도로든, 주위토지통행권이든 주택이 있어야 권리를 주장할 수 있다. 정 허물고 싶으면 건축사나 전문가를 통해 건축허가가 다시 날 수 있는지 꼼꼼하게 알아본 뒤에 허물어야 한다.

 

실전사례 > p.112.

경고문에는 '본 교량은 개인 사유지이므로 무단출입 시 민형사상 고발 조치하겠다'는 엄포성 내용이 적혀 있었다. 경매가가 4분의 1까지 떨어진 것은 바로 이 때문이었다. 이 다리가 경고 문구대로 그냥 사유지라면 다리 안쪽의 땅은 졸지에 맹지로 전락할 뿐만 아니라, 낙찰을 받더라도 다리 사용료, 또는 구매비로 얼마의 비용이 더 들지 알 수 없는 상황이어서 응찰자로서는 난감할 수밖에 없다. 개발허가를 받은 사실을 믿고, 혹시나 해서 해당 군청에 가서 확인해봤다. 그랬더니 문제의 다리를 포함한 진입도로가 도로관리대장에 올라가 있는 것을 발견했다.

 

실전사례 > p.138.

여기서 중요한 실전 팁 하나를 소개하면, 일반인이 건축법에 의한 도로관리대장을 확인할 수 있는 민원 제도가 현재 갖춰져 있지 않다는 사실이다. 따라서 관할 관청에 직접 가서 담당자에게 물어보는 게 지금으로서는 최선이다. 건축법에 의한 도로관리대장 열람은 담당공무원만 할 수 있기 때문이다. ... 전화로 물어볼 수도 있겠지만, 대개는 고시를 확인해보라고 하고 통화를 끝내기 마련이다. 이번 용인시의 담당자에게 건축법상 도로대장을 고시 말고 볼 수 있는 방법을 서면으로 질의하자, 전화로 고시 외에는 일반인들은 건축법상 도로대장을 볼 수 있는 방법이 없다고 하며, 서면 답변에서는 언급이 없다. 결론은 건축법상 도로로 고시됐다면 개인의 토지라고 해도 건축하거 시 별도의 사용승낙을 요구하지 않는다.

 

실전사례 > p.146.

그런데 전화를 끊고 열흘을 기다려도 전화가 안 온다. 다시 전화해서 물건을 다 치웠는지 물었다. 그랬더니 "아니요. 제가 다른 곳에 알아봤더니 이 정도 컨테이너는 200만 원 정도 간다기에 다른 곳에 팔려고요"라는 대답이 돌아왔다. "저는 컨테이너를 200만 원 내고 살 마음이 없으니 그럼 다른 곳에 팔고 빨리 치워주세요"라고 답했다. 그 후 다시 20일 정도 지난 후 현장을 가보니, 여전히 컨테이너가 그대로 있었다. 다시 전화해서 왜 안 치우냐고 묻자, 그제야 100만 원 주고 컨테이너를 가져가라고 한다. 할 수 없이 합의서를 작성하고 현장에 있던 컨테이너를 인수 받았다. 그 후 바로 근처 부동산 중개소에 가서 컨테이너와 땅을 월세로 빌려주면 얼마를 받을 수 있는지 물어보고, 월세로 내놔 달라고 부탁하고 왔다. 이제 2~3년 정도 현황도로가 정식 건축법상 도로가 되기를 기다리면 된다는 안도감이 생겼다.

1년 정도 지나 그 동네를 지나는 길에 현장을 가봤더니 현황도로를 지나 공장을 신축하고 있었다. 즉시 화성시 건축과에 들러 건축허가 가능 여부를 질의하자, "지금 그 현황도로를 사용승인을 받아 건축허가가 진행 중입니다. 그 건물이 중공되면 아마 현황도로의 지목이 건축법에 의해 고시된 후 도로로 변경될 것입니다. 그 후 건축허가를 신청하면 토지주의 사용승인 없이 건축허가 가능합니다"라고 한다. 이 말을 얼마나 기다렸는지 모른다.

 

실전사례 > pp.153-155.

허가권을 가진 사람을 찾으려면 해당 구청에 물어보는 게 가장 빠르다. 그러나 개인정보 보호로 허가권자를 직접 알려주려 하지 않는다. 이때는 건축허가를 대행한 건축사무소나 토목설계사무소를 물어본 뒤, 그 사무소에서 허가권자의 이름과 연락처를 알아내면 된다. 담당자에게 물어보니 2종 근린생활시설로 5년 전에 착공허가를 받았다는 사실과 함께 개발행위허가를 대행한 토목설계사무소를 알려줬다.

허가권 관련 문의 후 담당자에게 인사한 뒤 구청을 나오려고 하는데, 담당자가 필자에게 물었다. ... "그렇죠. 5년이 지났는데도 그대로여서 제가 며칠 전에 건축허가를 취소해버렸습니다." 나오려다가 우연히 듣게 된 그 말은 매우 중요한 단서였다. 그 말을 듣는 순간 허가권 구매 비용을 아낄 수 있게 됐다는 생각이 드는 한편, 맹지 문제를 다시 해결해야 한다는 난제가 떠올랐다. 그래서 기왕 말이 나온 김에 담당자에게 물었다.

"한가지만 물어보겠습니다. 해당 부지는 지적도상 맹지인데, 어떻게 건축허가가 났습니까?" 그랬더니 담당공무원이 항공사진을 보여주면서 말했다. "앞에 있는 주택들이 건축허가를 받으면서 도로 사용승인을 받아 연결도로가 도로로 고시되어서 사용승인 없이도 이제는 건축허가가 납니다." 담당공무원의 말은 로또나 다름없었다.

 

실전사례 > pp.161-165.

1억 5,000만 원 정도의 금액이면 1억 5,000만 원을 불러 반 정도인 7,000만 원 정도에 협상하려는 게 보통 사람들의 생각이지만, 필자는 아예 3억 원을 불러 그 자리에서 협상을 매듭짓고자 했다. ... 진입도로를 확보하느라 고생한 것은 틀림없어 보엿지만, 그래도 3억 원의 제안을 수락하지 않은 것은 의외였다. ... 허가권 구매 협상을 일단락 짓고, 이번에는 NPL(Non Performing Loan, 금융회사의 부실채권) 협상에 나섰다. 유동화전문회사 NPL 담당자를 만나 17억 원에 팔 것을 제안했다. ... NPL 담당자는 A4용지에 적힌 각 담당자의 의견서를 보여주며 말했다. 필자는 그 의견서를 보고서 깜짝 놀랄 수밖에 없었다. 경매에서 가장 어렵다는 도로 문제를 이 정도로 깔끔하게 해결할 수 있는 실력을 갖추고 있다니 놀랄 수밖에 없었다. ... 그런데 NPL 담당자가 내놓은 의견서에 의하면 출장소의 상급기관인 평택시청 담당 주무관의 판단은 달랐다. ... 이 판단에 대한 이유도 자세히 기술되어 있었다. ... 관청에 문서로 관련 질의를 수없이 해봤지만 이처럼 명쾌한 답변은 보지 보지 못했다. NPL 담당자에게 한 부만 복사해달라고 부탁해서 의견서를 손에 넣은 뒤 다시 해당 관청인 송탄출장소를 찾아갔다. ... 필자는 할 수 없이 상급기관 주무관의 의견서를 보여줬다. 

"이 토지의 도로사용승인서 한 장에 몇 억 원이 왔다 갔다 하는 것은 알고 계시죠? 상급기관에서는 도로관리대장에 기재됐으니 다시 도로사용승인을 받을 필요 없다고 하는데, 혼자서 자꾸 우기면 사람들이 무슨 꿍꿍이가 있는 것으로 보지 않겠어요?" 의견서를 보여주면서 말하자, 그제야 주무관의 태도가 달라졌다. "도로관리대장에 올라가 있으면 다시 사용승인을 받지 않아도 된다는 판례나 실제 사례 하나만 증빙해오시면 해드리겠습니다." ... 다시 NPL 담당자를 만나 협상을 벌였다. 23억 원의 채권을 18억 원에 구매하는 것으로 합의가 끝났다. ... 그 지인은 23억 원에 해당 토지를 낙찰 받은 뒤 은행에서 21억 원을 대출받았다. 유동화전문회사에 18억 원을 주고도 수중에 3억 원이 남은 셈이다. 그 지인은 2년 치 은행이자로 1억 2,000만 원을 인행에 넣어두고, 해당 토지를 2년간 지켰다가 거의 두 배 이상 오른 가격에 팔았다고 한다. 건축허가와 관련한 도로가 경매 투자에서 얼마나 중요한 역할을 하는지 잘 보여주는 사례다.

 

실전사례 > p.178.

"당연히 안 되죠." ... 필자는 담당공무원의 답변을 들은 후 준비해간 용인시 건축조례를 보여줬다. ... 이 조례를 읽어 본 담당자는 용인시의 건축조례를 한 번도 보지 않은 사람처럼 잠시 당황하더니, 컴퓨터를 켜고서는 해당 부지를 다시 살펴봤다. ... "해당 지역이 예전 비도시지역일 때 건축허가를 받지 않고, 건축신고로 지어졌기 때문에 해줄 수가 없습니다." 담당공무원이 건축허가를 내주지 않는 쪽으로 마음을 먹으면 이렇게 될 수도 있다는 것을 잘 보여주는 대목이었다. ... 하지만 필자는 젊은 시절 건설회사에 들어가 건축 분야에서 산전수전 경험을 쌓은 터여서 건축에 관해서는 누구보다 잘 안다고 자부하고 있다. ... 사정이 이런 데도 담당공무원은 건축신고로 이뤄져서 승인해줄 수가 없다는 답변을 한 것이다. 프린트해갔던 용인시 건축조례 제2항에도 '건축허가(신고)가 된 경우'라고 명시해 허가와 신고를 동일시하고 있지 않은가. 건축신고는 무슨 불법이나 비합법인 것처럼 말하는 담당공무원과 목소리를 높이면 일만 그르칠 것 같아서 문서로 답변을 받아두겠다고 생각하고 그곳을 나왔다. ... 해당 부지에 주변 현황도로를 이요해서 건축허가를 해줄 수 있는지를 묻는 질의서를 보내자 구청에서 곧바로 답변해줬다. 회신에서는 뜻밖에도 이전 면담 때와는 달리 건축할 수 있다는 답변을 보내줬다. ... '건축신고를 통해 지으면 비합법적인 건물이냐?'라는 질의에 허가와 신고의 문제를 피한 채 이처럼 불법 건축물이 아니라고 답해온 것이다. ... 이 답변서 하나로 해당 물건이 실제 감정가 수준의 가치가 있는 토지라는 게 명백해졌다.  ...

NPL을 산다는 것은 결국 배당을 산다는 의미다. 아파트는 NPL 거래방식이 좀 다르지만, 토지는 이러한 방식으로 거래한다. ... 다만 2016년 7월부터는 대부업법 개저으로 개인은 NPL 거래를 할 수 없고, 대부업 법인만 가능해졌다는 사실을 알아두자.

 

실제사례 > p.215.

사무실에서 면담할 때는 "안 된다"라고 딱 잘라 말해놓고서는 서류로 이렇게 어렵게 답변하고 있다. 가부 간의 구체적 답변을 피한 채 원론적으로 답변하고 있으나, 꼼꼼히 읽어보면 거부 답변이라는 것을 알 수 있다. 건축법 제44조 '출입에 지장이 없는 경우'와 건축법 제45조 '주민이 오랫동안 이용한 사실상의 통로로 인정'하는 두 가지 모두를 사실상 거부한 것이다.

 

 

도로 경매는 법 해석 여부도 주무관 그리고 담당자 마음에 갖다 붙혀지는 경우가 많아

빼도 박도 못하게 서면으로 들이밀 수 있는 증거자료 확보가 관건인것 같습니다..!